近幾年，物業(yè)糾紛已成為全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)之一。

從矛盾糾紛引發(fā)的類型來(lái)看，前期歷史遺留問(wèn)題造成的矛盾占比較大。諸如住宅小區(qū)內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備因?yàn)槿狈?yán)格的物業(yè)交接，給后期使用和管理埋下隱患，導(dǎo)致關(guān)聯(lián)單位之間相互扯皮。

因此，無(wú)論是國(guó)家部委還是地方政府，都十分重視小區(qū)在新物業(yè)接管前的承接查驗(yàn)。

在2010年住建部印發(fā)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》后，地方政府相繼跟進(jìn)，像北京就在2010年就推出了前期物業(yè)和新老物業(yè)交接《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》；南京市浦口區(qū)也在2017年就創(chuàng)新推出承接查驗(yàn)評(píng)估機(jī)制；北京市和南京市二個(gè)文件都明確了物業(yè)第三方評(píng)估監(jiān)理公司必須具備工程技術(shù)固定人員不少于5人；以第三方權(quán)威評(píng)估的方式，倒逼建設(shè)單位規(guī)范施工，承接物業(yè)規(guī)范接收。

杭州作為人口凈流量高居第一的城市，新建小區(qū)數(shù)量居高不下，新老物業(yè)交接問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。中國(guó)物業(yè)在線創(chuàng)始人婁云林表示，從杭州這幾年承接查驗(yàn)實(shí)踐來(lái)看，未來(lái)承接查驗(yàn)企業(yè)發(fā)展方向是，打造專業(yè)、獨(dú)立、標(biāo)準(zhǔn)化等多維度綜合能力，以此提供一站式問(wèn)題解決方案。

專業(yè)

日前，杭州某小區(qū)剛剛完成了小區(qū)的承接查驗(yàn)，他們通過(guò)其他已經(jīng)做過(guò)承接查驗(yàn)的小區(qū)業(yè)委會(huì)找到了一家物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理第三方機(jī)構(gòu)——杭州航特物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司。

該小區(qū)業(yè)委會(huì)了解到，杭州航特在杭州底子厚，業(yè)務(wù)扎實(shí)，錢江華府、西溪誠(chéng)園、御品灣等幾百場(chǎng)的查驗(yàn)都是他們做的承接查驗(yàn)。但該小區(qū)最看重的不是他們過(guò)去光鮮的履歷，而是他們一直以來(lái)的專業(yè)性。

小區(qū)業(yè)委會(huì)表示，杭州航特團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性很高，有自己的專業(yè)技術(shù)固定團(tuán)隊(duì)，電梯、消防、給排水、弱電、綠化等各項(xiàng)的高級(jí)技術(shù)工程師等十多人。

在承接查驗(yàn)中，專業(yè)人員同時(shí)查出了電梯的問(wèn)題和消防的問(wèn)題。協(xié)助我們業(yè)委會(huì)起草了致發(fā)開(kāi)發(fā)商和前期物業(yè)的函，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)根據(jù)我們的承接查驗(yàn)報(bào)告中的問(wèn)題進(jìn)行了維修和交接。同時(shí)理清了小區(qū)共有資產(chǎn)清單、共有車位和物業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房等問(wèn)題。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，小區(qū)是一個(gè)完整的社會(huì)居住單元，麻雀雖小、五臟俱全，問(wèn)題也會(huì)很多，安防系統(tǒng)是否能正常運(yùn)轉(zhuǎn)？水管是否暢通無(wú)阻？二次加壓的壓力夠不夠？可以說(shuō)，物業(yè)承接查驗(yàn)是前期物業(yè)管理中的重頭戲，非專業(yè)人士不能承擔(dān)。

獨(dú)立

從很多案例看來(lái)，小區(qū)承接查驗(yàn)迫切需要第三方機(jī)構(gòu)，因?yàn)樗仟?dú)立的，更具有說(shuō)服力。

據(jù)了解，杭州航特業(yè)務(wù)，在浙江省各地市、江蘇等地推廣承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理事務(wù)服務(wù)工作，主要工作內(nèi)容是受聘安排承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理、設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)、物業(yè)招標(biāo)顧問(wèn)等服務(wù)工作。

隨著越來(lái)越多商品房走向市場(chǎng)，在承接查驗(yàn)這一塊，亟需有能力做到公平、公正的獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)。

標(biāo)準(zhǔn)化

目前，各小區(qū)的新老物業(yè)交接，基本上都是由新物業(yè)自己來(lái)做查驗(yàn)。但物業(yè)企業(yè)做這個(gè)工作有其局限性。

經(jīng)了解，目前大多數(shù)物業(yè)公司是沒(méi)有專項(xiàng)專業(yè)查驗(yàn)人員，也沒(méi)有一套標(biāo)準(zhǔn)化的操作規(guī)程，只有在業(yè)務(wù)需要時(shí)，他們才臨時(shí)找一些維保人員或是找一些工程部和項(xiàng)目經(jīng)理來(lái)查一遍。這樣做就會(huì)浮于表面。

業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，物業(yè)企業(yè)的一些工程或項(xiàng)目經(jīng)理，本身專業(yè)性不夠，在承接查驗(yàn)時(shí)可以說(shuō)是“管窺蠡測(cè)”，只能看到局部?jī)?nèi)容。

不僅是專業(yè)不夠，由于沒(méi)有一套標(biāo)準(zhǔn)，他們沒(méi)有專業(yè)水平把隱性問(wèn)題查出來(lái)。當(dāng)這些隱性問(wèn)題在后續(xù)暴露出來(lái)時(shí)，成了扯皮的事件，最后大多數(shù)也是全體業(yè)主來(lái)單。

同樣是因?yàn)闆](méi)有標(biāo)準(zhǔn)，有些人員還有意把小問(wèn)題放大，而造成大修的工程，造成需要大額資金的維修假象，欺騙業(yè)主，造成巨額損失。

這就需要一家有標(biāo)準(zhǔn)化體系的企業(yè)。據(jù)了解，航特公司的標(biāo)準(zhǔn)化并非只針對(duì)大的項(xiàng)目，而是針對(duì)項(xiàng)目所有需要查驗(yàn)的細(xì)節(jié)，一律都實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

打造小區(qū)承接查驗(yàn)一站式解決方案

婁云林認(rèn)為，從多個(gè)小區(qū)的查驗(yàn)實(shí)踐來(lái)看，一般說(shuō)的專業(yè)、獨(dú)立、標(biāo)準(zhǔn)等三塊內(nèi)容，彼此之間并非是割裂的，而是相互關(guān)聯(lián)的。

這是因?yàn)椋飿I(yè)服務(wù)項(xiàng)目的承接查驗(yàn)涉及面廣，必須要有綜合能力的查驗(yàn)團(tuán)隊(duì)來(lái)完成，以上三個(gè)要素缺一不可。

某小區(qū)之前有聘請(qǐng)人做過(guò)承接查驗(yàn)，但沒(méi)得到業(yè)主認(rèn)可，究其原因，很多業(yè)主都知道的都沒(méi)查出來(lái)，查驗(yàn)人員也不是專業(yè)的且是臨時(shí)拼湊，不專業(yè)的人員做了專業(yè)的活，做出來(lái)的報(bào)告內(nèi)容體現(xiàn)在表面，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)。另外，沒(méi)有自己的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，所以臨時(shí)找的也不是專業(yè)的。

這樣的報(bào)告當(dāng)然得不到業(yè)主的認(rèn)可。無(wú)奈之下，他們?cè)谄渌^(qū)的介紹下找到了杭州航特物業(yè)評(píng)估監(jiān)理公司。

“通過(guò)他們的專業(yè)查驗(yàn)，我們發(fā)現(xiàn)電梯和消防存在極大的安全隱患（原來(lái)先報(bào)告中沒(méi)有體現(xiàn)，估計(jì)沒(méi)查出來(lái)），通過(guò)與開(kāi)發(fā)商、前期物業(yè)交涉，雖然過(guò)了二年，已經(jīng)二年半了，但他們還是根據(jù)我們的查驗(yàn)出來(lái)的問(wèn)題進(jìn)行了維修。這次查驗(yàn)為我們業(yè)委會(huì)挽回至少上百萬(wàn)元的維修費(fèi)用。更為我們?nèi)w業(yè)主理清了共有方客車位和無(wú)障礙車位，如果折合成人民幣是一筆不少的資產(chǎn)。”業(yè)主王女士說(shuō)。

對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，雖然前后兩家查驗(yàn)機(jī)構(gòu)的費(fèi)用不一樣，后者要高一些，但是效果也大不相同。查驗(yàn)報(bào)告以及爭(zhēng)取到的利益相比較，這個(gè)錢是花得值了。

為什么前后效果不一樣？分析原因，前者沒(méi)有自己的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，臨時(shí)找的一些工程人員，更沒(méi)有技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；后者是一家獨(dú)立的固定專業(yè)團(tuán)隊(duì)的第三方機(jī)構(gòu)，是一家具有著綜合能力的一支固定團(tuán)隊(duì)，所有的查驗(yàn)技術(shù)人員都長(zhǎng)年在專職查驗(yàn)工作。

在實(shí)踐過(guò)程中，一支穩(wěn)定、具有綜合能力的專職團(tuán)隊(duì)，不僅是查驗(yàn)問(wèn)題，它往往還能夠一站式解決問(wèn)題。

小區(qū)承接查驗(yàn)未來(lái)怎么走？婁云林表示，最后勝出的一定是具有綜合能力、獨(dú)立、公正、專業(yè)團(tuán)隊(duì)的公司，也是能一站式解決問(wèn)題的第三方機(jī)構(gòu)，“建議有能力的企業(yè)，盡可能打造一個(gè)具有綜合能力，且專職專業(yè)的固定團(tuán)隊(duì)，能夠?yàn)樾^(qū)一站式問(wèn)題解決方案。”