物業案例

原告A物業公司（作為甲方）與被告趙某（作為乙方）簽訂《前期物業管理服務協議》一份，甲方權利義務包括對物業共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、安全防范、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理；根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度并書面告知乙方；建立健全本物業的物業管理檔案資料；貫徹執行《業主臨時公約》，制止違反本物業的物業管理制度和《業主臨時公約》的行為；依據《前期物業管理合同》和本協議的規定，向乙方收取物業管理費用。乙方繳納費用周期：每6個月預收一次，收費按建筑面積定為0.8元/㎡/月，電梯公寓按建筑面積定為1.35/㎡/月等。乙方違反協議，不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用，甲方可以依照約定收取違約金或滯納金，有權要求乙方每逾期之日加收應繳額的2‰支付違約金。但趙某自2010年1月1日起就以A物業公司未履行物業服務義務拒交物業費，故A物業公司于2018年6月13日向法院提起訴訟，要求趙某支付從2010年1月1日起至2018年5月31日期間的物業費15451.54元。

法院認為，原告A物業公司沒有有力證據證明其對被告較長時間的物業欠費進行了催要，加之其物業管理水平確存在需改進提高的方面，故2015年6月13日及之前物業費已過訴訟時效。法院判決原告訴請被告繳納2010年1月1日起至2018年5月31日的物業服務費，僅自2015年6月14日起予以部分支持。

法律解析

《中華人民共和國民法典》

第一百八十八條第一款　向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，依照其規定。

第一百九十五條　有下列情形之一的，訴訟時效中斷，從中斷、有關程序終結時起，訴訟時效期間重新計算：

（一）權利人向義務人提出履行請求；

（二）義務人同意履行義務；

（三）權利人提起訴訟或者申請仲裁；

（四）與提起訴訟或者申請仲裁具有同等效力的其他情形。

第九百四十四條第一款、第二款業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

訴訟時效又稱消滅時效，是一種倘若權利人在一定期間內不行使自己的權利，即在某種程度上喪失請求利益的時效制度。設立訴訟時效制度的主要目的在于促進法律關系穩定，及時結束權利義務關系的不確定狀態，降低交易成本。

《民法典》第一百八十八條沿襲了原《民法總則》的規定，將原有的兩年訴訟時效延長到了三年，也就是說權利人在自身權益受到侵害時，應當在三年內及時通過訴訟、仲裁等途徑使自己的權利得到救濟，而《民法典》第一百九十五條規定的訴訟時效中斷制度也是鼓勵權利人積極行使自己權利的一種制度。在本案中，由于A物業公司怠于行使自己的權利，在趙某自2010年1月1日起欠繳物業費開始沒有催告其及時支付物業費，導致2015年6月14日之前的物業費由于超過訴訟時效而不受法院的支持，因而受到的損失也只能由物業公司自行承擔。

案例啟示

正如古希臘的法諺所言：“法律不保護躺在權利上睡覺的人”，無論是公民、法人或是其他組織行使自己的訴權都必須在法定期限內進行。因此物業公司若碰到不及時繳納物業費的情況，應當做好及時催告追索工作，并保存好進行過催告的相關證據。同時，即使向欠費人催告會使訴訟時效重新計算，也要注意訴訟時效的三年期限，在法定的期限內行使自己的訴權。

文章來源杭州市物業管理協會